Una de las cuestiones que se plantean en la venta de un inmueble es la de determinar sus efectos tributarios. Para ello es necesario, entre otros aspectos, conocer cuando adquiere eficacia jurídica dicha transmisión. En este sentido, el Derecho español recoge la teoría del título y el modo, basada en el principio general de que “la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983).
En efecto, la tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles las de puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
Expuesto lo anterior, si concurren los elementos de título y modo en el momento de la firma de un contrato privado de compraventa, se entenderá materializada la alteración patrimonial en el periodo impositivo de su firma y en consecuencia la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse a ese período impositivo. Este efecto tributario se hará extensivo igualmente a la imposición indirecta devengada con ocasión de la transmisión (IVA/Transmisiones patrimoniales onerosas) y al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Sin perjuicio de lo anterior, en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el transmitente podrá optar por imputar proporcionalmente la alteración patrimonial en diversos periodos impositivos, aplicando el criterio de imputación proporcional a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. En este sentido, se consideran operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.
Un caso especial concurre cuando una vez suscrito el contrato privado de compraventa con pagos aplazados, y antes de percibir la totalidad del precio, se produce el fallecimiento del vendedor, pues en dicho caso la ganancia patrimonial pendiente de imputación deberá integrarse en la totalidad de la alteración patrimonial en el último período impositivo del causante (es decir, en el del fallecimiento), sin perjuicio de que en su caso, el cónyuge supérstite copropietario pueda seguir aplicando las reglas de imputación temporal de la alteración patrimonial de acuerdo con la regla especial de operaciones a plazo o con precio aplazado.
Departamento Fiscal.
Laura Cañada Cámara